万科郁亮重磅发声：经过 3 年调整，房价已回落到相对合理的水平

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每经编辑：程鹏，陈梦妤
" 在供给端，新房供给量相对是不足的。今年住宅新开工面积到目前同比再下降 24%，按这个趋势全年预计 5 亿平方米左右，即使是和一些城镇化已经完全成熟的国家比较，目前的供给水平也是偏低的。供求关系的改善，为市场走出低谷、重拾向上动力提供了条件。"
8 月 30 日晚，万科举行 2024 年中期业绩会，在被问及对未来市场走势的看法时，万科董事会主席郁亮表示，中长期来看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大。而从短期看，经过了三年的调整，新房性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。
2024 年上半年，万科实现营业收入 1427.8 亿元，全力销售，回款率超 100%，销售回款近 1300 亿元。二季度经营性现金流净额较一季度明显改善，实现 42 亿元正向现金流，年内已无境外公开债。
万科表示，为了应对当前严峻的经营挑战，适应行业发展新模式，下半年将更加严格地落实 " 瘦身健体 " 和降本增效措施。
万科管理层将化压力为动力，以 " 一揽子方案 " 为路线图，全力以赴，克服困难，推动公司尽快度过阶段性风险，重新回到健康发展的轨道，以实际行动重新赢得股东信任。

年内境内公开债仅余 1 笔
通过全力行动，万科持续降解存量债务，年内已无境外公开债。
上半年，万科累计偿债 524 亿元，截至目前已完成 73 亿元的境内公开债和中期票据，以及折合人民币约 104 亿元境外公开债券的偿付，年内境外公开债已全部偿还完毕，年内境内公开债仅余 1 笔中票 20 亿元。
在被问及公司现金流和融资情况时，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示，依靠自身的努力和社会各界的支持，以及政策端的助力，万科有信心保持经营稳定，完成 " 保交房 " 和 " 保兑付 " 的工作。
上半年，万科始终把 " 保交房 " 和 " 保兑付 " 放在工作首位，不仅顺利完成了 7.4 万套房子的交付，也如期归还了 154 亿元境内和境外债券。尽管现阶段经营上仍面临着挑战，但万科一定会全力以赴过好关，在确保项目能按时、保质交付的同时，完成各类债务的兑付。
对于下半年的资金状况和偿债安排，万科方面称，下半年待交付房源近 10 万套，交付量同比下降 40%，到期的公开市场信用债目前仅余 20 亿元境内债券待还。
万科会锚定既定经营目标，继续保持销售和回款的稳定，加快推进大宗交易和股权处置，继续按照量入为出的原则平衡好收支节奏，在全力完成下半年交房任务的同时，创造更多自由可用的现金流。
同时，在各类债务偿还的安排方面，除了经营端创造现金流之外，万科会尽可能稳定银行存量融资规模，积极转换融资模式，同时继续争取银团贷款、经营性物业贷等机会，提供增量流动性，以此保障债务的安全兑付。
截至 7 月末，万科新增融资和再融资完成总量超过 670 亿元。考虑到供应链融资变动，公司合并报表有息负债加供应链融资总额较年初下降约 172 亿元。
" 一揽子方案 " 不是简单做 " 减法 "
万科在业绩会上介绍了当前阶段的整体工作思路，上半年制定并落地的 " 一揽子方案 " 是万科集团全面化解潜在风险，积极适应行业向新发展模式转变的五年计划。
这项计划具体包括：实现总体负债规模下降；明确综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务；完成融资模式转型等。
万科还强调，" 一揽子方案 " 不是简单的做 " 减法 "，还包括发展方案，具体包括：积极推进综合住区产品模块研发创新，提升开发业务竞争力；确保投资兑现水平；实现长租公寓、物业服务等经营服务业务资产管理规模有质量增长，竞争力行业领先等。
相信随着 " 一揽子方案 " 的推进，万科渡过近两年的阶段性困难之后，集团业务将更加聚焦，投资将更加聚焦，能力将更加聚焦，步入高质量发展轨道。
" 房价水平经过了三年调整，已经回落到一个相对比较合理的位置。产品力、服务力提升的同时，新房的性价比也在提高。比如，今年上半年我们在合肥开盘的璞拾隐翠项目，是当地销售面积和销售金额的双冠王。项目一方面是产品过硬，另一方面价格上也有竞争力。在市场普遍下行的情况下，六次开盘全部售罄。" 郁亮说。
万科称，总的来说，新房市场规模缩减的同时，项目经营难度增加，操盘及格线大幅提高。但正如住建部所提到的，从我国城镇化发展进程看，从人民群众对好房子的新期待看，房地产市场还是有很大潜力和空间的。
另外，万科执行副总裁、首席运营官刘肖指出，截至 7 月底，大宗交易累计签约 200 亿元，涵盖办公、商业、酒店、公寓等 31 个项目，能够完成 " 一揽子方案 " 中 2024 年度资产交易目标。
RIETs 方面，印力完成 32.6 亿元商业基础设施 REIT 的发行，物流仓储 REIT 获得证监会受理，保障性租赁住房 REIT 已提交各地发改委审批。万科还设立了 2 只 Pre-REIT 基金，合计 122 亿元。
万科方面表示，未来 4 个月，万科大宗交易工作将按照既定路线继续前行，当前有 19 个项目在谈判过程中。万科后续资产交易工作的重心是资产经营质量提升，这不仅可以支持优良资产交易，随着外部融资环境越来越好，好的经营资产也能够支撑万科的融资模式转型。
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记者 |林立
编辑 |程鹏 陈梦妤 杜波
校对 |汤亚文
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